預售風險高 購屋避險方針|你的爛尾樓 我的
Wednesday, 5th April 2023
對照30年前和30年後的今天,很多民眾可能想問,爛尾樓風暴會重演嗎?想買房又該如何避險呢?專家提醒,預售屋風險比較高,應該盡量避免;同時選擇有信譽或大品牌的建設公司會比較有保障;消費者也可以依照定型化契約,多比較幾個不同建案審慎評估;另外,2011年開始實施的建商履約保證,相對也能減少買方的風險。除了避險避雷,還有一個值得探討的角度是,爛尾樓還有可能起死回生嗎?在中台灣,就有這樣的案例,民眾苦苦等了10年,終於盼到了興建完工。爛尾樓的過去與重生,繼續是我們的深度報導。
30多年前,原本以為能夠帶動地方發展,前衛設計的商辦大樓,如今卻是大家口中的爛尾樓。台中市北區里長林美玉VS記者李婉婷說:「(30年前蓋這樣的房子很厲害),快40年了32年左右,機車行旁邊建築物,差不多50幾年了,(這有人嗎好像沒有人),他們通常裡面都有人駐守,現在下班時間,鎖起來了沒有人,(它是有管委會的嗎)有管委會,裡面都有電腦,電梯也有在運作。」
亮麗的外觀,裡頭卻看似空城,謎樣的建築,地方人士心中還有很多問號。擁有富麗堂皇的外觀,裡頭卻空無一人,與周遭熱鬧環境相較之下,讓人霧裡看花摸不著頭緒。林美玉說:「這邊晚上很黑很暗,都沒有人,在只有行人走路,它旁邊熱鬧是熱鬧,但這邊都沒什麼動靜。本來8樓以上,都有低收入戶住在樓上,現在也都沒有了,都空屋了。」
當地工程包商蕭先生,看著大樓從平地起,如今30年過去,卻依舊不見促進地方繁榮的前景。當地居民蕭先生說:「地下室我那時候有談到,原本要承包給我蓋,他的施工法不一樣,施工法要從底層往上蓋,所以說價錢沒有談好我就放棄了。」
記者李婉婷說:「台中市北區的這棟大樓,落成後從未正式啟用,早在1991年完工時,起造商直接宣告破產,部分散戶的產權,曾經一度進入法拍市場,不過根據實價登錄系統顯示,這裡是少數每坪1字頭,超低價的商辦大樓。」
學者認為,預售屋成為爛尾樓的風險的確非常高,三大避雷方針,買房還得停看聽,預售屋門檻低,風險相對偏高。政大地政系退休教授張金鶚說:「避免爛尾樓當然很重要,當然你說不要買預售屋這是一種,不過問題是,每個人狀況不一樣。預售屋它有它存在的條件,因為你買的時候可以分期付款買,比較購屋門檻相對低一點,你可以優先選擇權,買到自己喜歡的等等。」
新北市府消保官主任王志宇說:「全國各地消保官都碰到這種問題,有些比較激進的看法是,乾脆考慮不要有預售屋,因為預售屋是所有不動產消費糾紛裡面,最大的來源,消費者在買的時候看不到房子。」
買預售屋會比較有議價空間,房子也能依照自己的規劃,但相對成為爛尾樓的風險也會增加。王志宇說:「預售屋有它的優點,如果好好做的話,建商地主還有承購戶,都是很好的制度,只是說萬一中間出了一點麻煩的話,就非常糟糕。」
張金鶚說:「買預售屋是看不到的,大家想買預售屋,千萬不要只要買樣品屋那是不對的,你買的是契約。很多一案建商,所謂一案建商,就是蓋一個案子就不見了,甚至有些說,我是很多關係企業,事實上他是蓋一個案子換一個名字。你去查這個案子蓋的建商,他過去蓋了多少房子,是用這個名字蓋的,不是他用關係企業蓋的,關係企業蓋的都不算數。」
想買房子,不只新建商要多打聽,過去的建案和成屋概況,都是觀察指標,另外小建案也有可能踩雷,消費者購屋得更加謹慎。開發建設公司特助游學桐說:「碰到爛尾樓,通常都是預售屋居多,中間太多的變化因素,包括景氣部分可能工料漲了。去了解一下建設公司及營造或代銷公司,他們之前有沒有蓋什麼案子,可以去他們以前的案子看看,是不是符合自己的想法。」
2010年公告的預售屋買賣契約,履約保證機制主要內容包括了,「不動產開發信託」、「價金返還」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會辦理連帶保證協定」等等,其中價金返還部分,是否真的有辦法履行,對消費者而言是百分之百的保障嗎?
消基會房屋委員會委員連世昌說:「預售屋的履約擔保機制來講,其實價金返還這個制度,對目前的購買戶是最好的一個方式,建商因為融資的需求,使用所謂價金返還的機制,對他們誘因是非常低的,所以在實務上來講,價金返還是非常少見的。」
新北市府消保官主任王志宇說:「不動產開發信託,就是建商可以去跟建經公司說,合理地用多少錢我可以跟你要,信託帳戶錢就慢慢會變少,萬一他蓋不下去的話,消費者拿到的,不是百分之百原來繳的錢,但這也是一個大家都能接受的方案裡比較好的。」
前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰說:「會出問題,大部分都是產權很複雜,現在如果用信託,其實可以補這個問題。」連世昌說:「這樣子的履行跟規範的機制,對於目前發生爛尾樓的購買戶,是非常非常沒有保障的。建商發生財務不良,在這個專戶裡面的權益歸屬買方之前,其實建商的相關下游包商,還有包括建商的融資影響,他們依據法律的規定,可以優先扣押或執行專戶裡面的款項。所以這個部分,購買方能夠拿到的款項,其實相對非常少。」
促銷買房有誘因,但消費者似乎始終處於弱勢,法律至今還沒能夠完全保障購買方。修法勢在必行,專款買賣方共有。連世昌說:「希望政府能透過修改法令,讓專款專戶裡面的權利,提早讓建商跟買方共同擁有或共同享有。不要等到建商停工的情況之下,專款專戶裡面的款項,才歸屬於買方,這個時機點要提早。」